本網(wǎng)訊 近日，貝殼找房發(fā)布《2020新一線城市居住報(bào)告》。報(bào)告中貝殼研究院對(duì)包括15個(gè)新一線城市進(jìn)行研究，從購(gòu)房成本、購(gòu)房者畫(huà)像、樓盤(pán)特征、社區(qū)品質(zhì)等多個(gè)維度進(jìn)行對(duì)比，為新一線城市居住基本情況及突出差異進(jìn)行了分析。

 此次選取的15個(gè)新一線城市是杭州、成都、重慶、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長(zhǎng)沙、東莞、沈陽(yáng)、青島、合肥、佛山。為了更鮮明的對(duì)比分析，報(bào)告還選取了北上廣深四個(gè)一線城市和典型的二線城市共38城，對(duì)居住核心指標(biāo)進(jìn)行指數(shù)化分析研究。

 報(bào)告發(fā)現(xiàn)，新一線城市居住畫(huà)像上，在30歲至35歲成為主流購(gòu)房人群，合租群體的租住面積集中在15至20平米。在新一線城市中，居住品質(zhì)東莞、蘇州、杭州領(lǐng)跑全國(guó)，天津樓盤(pán)房齡最老，重慶30層以上樓盤(pán)最多，而武漢“地鐵房”覆蓋率15城最高。

 京滬改善性換房成本超百萬(wàn) 杭州僅需40萬(wàn)左右

 綜合了城市房?jī)r(jià)與房租水平、城市收入水平，報(bào)告將研究重點(diǎn)聚焦在“居住自由”上。貝殼研究院對(duì)38個(gè)主要城市居住自由度量化分析，發(fā)現(xiàn)新一線城市的居住成本相對(duì)于城市收入水平要比一線城市低很多，居住自由度更大，這讓不少想盡早安家的青年有了出口。

 38個(gè)城市中，新一線城市杭州、南京，雖然人均收入相對(duì)可觀，但房?jī)r(jià)、房租也相對(duì)高企，居住自由相對(duì)受限。

 購(gòu)房、租房交易活躍程度，集中反映居住流動(dòng)性指數(shù)上。新一線城市中，成都樓市交易活躍度以80分的成績(jī)領(lǐng)跑，西安與南京以60分的水平緊隨其后，活躍度最低的佛山、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙，交易活躍度僅有成都的三分之一。

 值得一提的是，流動(dòng)性指標(biāo)上，38城中除了滿分的深圳，位居第二的成都遠(yuǎn)超北京、上海，成為交易活躍的重要城市。

 而樓市交易中，有很大一部分是改善性換房需求。此次報(bào)告顯示，相對(duì)京滬動(dòng)輒超過(guò)100萬(wàn)開(kāi)銷而言，杭州、南京、西安等新一線換房成本均維持在40萬(wàn)元左右。

 同樣，在物業(yè)服務(wù)水平對(duì)比上，從城市來(lái)看，東莞、佛山、重慶、成都等物業(yè)費(fèi)平均水平排名靠前，TOP10排名中新一線占了6個(gè)。其中，深圳以2.8元/平米/月排在38城首位，這相當(dāng)于100平米的房子一年要3360元。

 新一線城市居住品質(zhì)排行榜 杭州位居第三

 基于樓齡、綠化率、容積率、物業(yè)費(fèi)對(duì)小區(qū)的綜合居住品質(zhì)進(jìn)行量化發(fā)現(xiàn)： 一線城市整體居住品質(zhì)優(yōu)于新一線城市；粵港澳大灣區(qū)內(nèi)重點(diǎn)城市居住品質(zhì)指數(shù)較高，深圳、東莞、佛山等城市在小區(qū)居住品質(zhì)方面居于前列。

 一線城市中，深圳在小區(qū)居住品質(zhì)方面的優(yōu)勢(shì)突出，北京次之，廣州和上海排名相對(duì)靠后。深圳地理空間面積有限，住宅小區(qū)居住密度普遍較高，但是其軟性物業(yè)配套服務(wù)品質(zhì)整體較高。

 新一線城市中，東莞、蘇州、杭州等城市居住品質(zhì)指數(shù)較高，其中東莞的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)在樣本城市中位居第二，平均33.3%的綠化率高于19城平均值，容積率整體也處于較低水平，這些均支撐東莞在樓盤(pán)居住品質(zhì)方面在新一線城市中居首。

 杭州購(gòu)房平均年齡32歲

 第一次買房你多少歲？面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，城市人群購(gòu)房年齡是個(gè)重要參照指標(biāo)。此次報(bào)告發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是一線、新一線還是二線，主流購(gòu)房人群平均年齡集中在30歲至35歲之間。

 三十而立，購(gòu)房置業(yè)。新一線15城中，合肥30歲平均年齡最年輕，這一水平在38個(gè)主要城市也是最低的，杭州購(gòu)房平均年齡則達(dá)到32歲；而天津以平均35歲的購(gòu)房年齡在15城排行第一。值得關(guān)注的是，廈門與哈爾濱兩個(gè)城市平均購(gòu)房年齡也達(dá)到35歲，超過(guò)京滬34歲、深圳33歲平均水平。

 另外，租房拖不拖后腿，用“租住面積”衡量最合適。此次在租房者居住描述上，報(bào)告重點(diǎn)分析了“合租面積”。在9個(gè)新一線城市中，武漢合租面積與北京水平相當(dāng)，平均以14.7平米在新一線城市中最??；而“多出一張床”的西安以21平米排名新一線第一。

 值得一提的是，貝殼研究院對(duì)比38城數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，深圳合租面積比北京還要小2平米，以12平米平均居住空間“住得最擠”；同樣，在合租房中“超小房間”統(tǒng)計(jì)上，深圳以6平米合租面積在14城中排名靠后。

 如果在一線和新一線生活的你，在30歲左右能買套房，或是租個(gè)15-20平米房子，在居住上，便已經(jīng)領(lǐng)先很多人了。

 杭州30層以上高層樓盤(pán)少

 除了從購(gòu)買力及用戶畫(huà)像上描述，為了科學(xué)客觀描述樓城市盤(pán)狀況，報(bào)告還從樓齡，高層、地鐵房覆蓋等宏觀角度描述樓盤(pán)及社區(qū)狀態(tài)。

 存量房時(shí)代，房齡對(duì)價(jià)格影響越發(fā)顯著。分城市看，2020年上半年成交小區(qū)中，天津高樓齡小區(qū)占比搖搖領(lǐng)先，所有售出的房子中，20年以上的房子銷售占比將近六成。相比房齡“最年輕”東莞，20年以上的房子銷售占比不足2.5%。

 在地鐵房的覆蓋上，武漢、重慶、成都領(lǐng)跑新一線。在武漢10套房子中有4套是交通便利的“地鐵房”，地鐵房社區(qū)覆蓋度上，武漢甚至超過(guò)了地鐵網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的北京。相對(duì)來(lái)說(shuō)，廣東的佛山與東莞地鐵房覆蓋在新一線最低，僅有一成左右居民社區(qū)能享受到地鐵的便利。

 從層高大于30層樓棟來(lái)看，重慶高樓層小區(qū)數(shù)量占比位列新一線TOP1。“立體的山城”3700多個(gè)社區(qū)中有1600個(gè)社區(qū)是30層以上，重慶以42%高層建筑占比位居所有城市首位。而38個(gè)城市中北京住得“最矮”，5300個(gè)小區(qū)中只有154個(gè)超過(guò)了30層，網(wǎng)紅新一線城市杭州同樣遜色，30層以上的高層樓盤(pán)較少。 

 用大數(shù)據(jù)解讀新居住 洞見(jiàn)城市新生活 

 新一線城市榜單每年都有新變化，而人們居住生活也正隨著城市經(jīng)濟(jì)、人口遷徙而律動(dòng)起伏。在新一線居住這一城市維度上，貝殼采集的大數(shù)據(jù)恰逢其時(shí)。多維度的描述，可以幫人們看清城市居住的新變化與新趨勢(shì)。

 在不遠(yuǎn)的將來(lái)，我們相信將有更多關(guān)于房、人、客的精準(zhǔn)畫(huà)像分析，將有更多由數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的服務(wù)落地生根。用大數(shù)據(jù)解讀新居住，洞見(jiàn)城市新生活。一切，才剛剛開(kāi)始。