6月6日，清華五道口全球不動(dòng)產(chǎn)金融論壇召開“2025二季度不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)回顧與展望”，聚焦另類資產(chǎn)管理新模式，提出不動(dòng)產(chǎn)投資生態(tài)構(gòu)建的政策優(yōu)化建議。會(huì)議總結(jié)：不動(dòng)產(chǎn)投資正步入底部周期，資金方亟需配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提升投資回報(bào)，資產(chǎn)方亟待挖掘資產(chǎn)潛能提升市場(chǎng)價(jià)值。為彌合市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配，行業(yè)應(yīng)從主動(dòng)管理、資產(chǎn)整合、制度完善三方面共同發(fā)力，構(gòu)建更具韌性的不動(dòng)產(chǎn)投資新生態(tài)。

本次會(huì)議由清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心主辦。中國(guó)證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張其光，中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)原黨委書記、執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)曹德云出席會(huì)議。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明，中金公司固定收益部全球產(chǎn)品組執(zhí)行負(fù)責(zé)人、董事總經(jīng)理潘偉，國(guó)壽資本公司總經(jīng)理?xiàng)钣?，中郵保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司臨時(shí)負(fù)責(zé)人、副總經(jīng)理張戩做主題分享。來自長(zhǎng)城財(cái)富保險(xiǎn)資管、大家投控、華潤(rùn)置地、新達(dá)盟、樂乎集團(tuán)、長(zhǎng)城地產(chǎn)、品器不動(dòng)產(chǎn)、信達(dá)資本、長(zhǎng)城資產(chǎn)、高和資本、鼎暉投資、盛世神州海外基金、益友天元律所、戴德梁行等30余位領(lǐng)導(dǎo)專家參會(huì)研討。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、不動(dòng)產(chǎn)金融論壇秘書長(zhǎng)魏晨陽(yáng)開場(chǎng)發(fā)言；不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇主持會(huì)議。

【圖為會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)】

主題分享：不動(dòng)產(chǎn)與REITs投資新周期，險(xiǎn)資配置成關(guān)鍵

在主題分享環(huán)節(jié)，四位專家圍繞宏觀經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀、REITs市場(chǎng)特征、險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)未來路徑等方面進(jìn)行了深入解讀。

明明深度解析中美經(jīng)濟(jì)格局與周期變化，指出中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持韌性。當(dāng)前中國(guó)地產(chǎn)供需兩端呈現(xiàn)兩方面特征：需求端，隨著一攬子政策出臺(tái)落地，購(gòu)房成本降低激發(fā)部分需求，一、二手房成交有所升溫，價(jià)格出現(xiàn)企穩(wěn)趨勢(shì)。供給端，高位庫(kù)存壓力開始緩釋，待售商品房從今年初的歷史高位逐步去化。中長(zhǎng)期看，更積極的宏觀政策將促進(jìn)居民收入增長(zhǎng)與服務(wù)消費(fèi)提振，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)修復(fù)。

潘偉闡釋中國(guó)REITs市場(chǎng)特征。根據(jù)中金研究觀點(diǎn)，“一高一低”揭示估值動(dòng)態(tài)：指數(shù)走強(qiáng)，首發(fā)擴(kuò)募與新資產(chǎn)類型推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容；利差壓縮，資產(chǎn)配置需求推高REITs價(jià)格?！耙欢嘁簧佟闭f明市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：板塊多，個(gè)股走勢(shì)分化；成交規(guī)模較少，戰(zhàn)投長(zhǎng)期配置是主流。險(xiǎn)資已成為關(guān)鍵配置力量，頭部機(jī)構(gòu)主導(dǎo)趨勢(shì)明顯，投資路徑在一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)交易各有側(cè)重。多層次市場(chǎng)結(jié)構(gòu)初步形成：公募REITs趨于成熟但需提升流動(dòng)性，私募REITs定制化瓶頸待突破。

楊宇指出，保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資應(yīng)秉持長(zhǎng)期主義理念：從中長(zhǎng)期收益來看，私募不動(dòng)產(chǎn)和權(quán)益型REITs在國(guó)際大類資產(chǎn)中表現(xiàn)最佳；從配置價(jià)值來看，當(dāng)前非標(biāo)債收益率下行速度顯著快于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目NOI水平，由于負(fù)債端成本剛性，不動(dòng)產(chǎn)和權(quán)益配置價(jià)值提升。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，盡管市場(chǎng)總體呈現(xiàn)調(diào)整，但各個(gè)細(xì)分業(yè)態(tài)表現(xiàn)差異明顯，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有可能獲取阿爾法收益，公募REITs市場(chǎng)的發(fā)展也為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了退出渠道。所以，險(xiǎn)資應(yīng)堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+優(yōu)質(zhì)管理人”的投資策略，在細(xì)分業(yè)態(tài)尋找復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明確或供需結(jié)構(gòu)良好的長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)，同時(shí)依托優(yōu)質(zhì)管理人搭建跨資產(chǎn)類別的投資組合，提升資產(chǎn)配置效能。

張戩指出，險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)面臨雙重枷鎖：償付能力監(jiān)管下的公募REITs風(fēng)險(xiǎn)因子高企，嚴(yán)重制約配置空間；負(fù)債成本壓力迫使險(xiǎn)資超配低風(fēng)險(xiǎn)、利率敏感資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)需提供顯著超額收益補(bǔ)償。當(dāng)前行業(yè)整體低配，但三大戰(zhàn)略方向顯現(xiàn)：一是在資產(chǎn)類別上聚焦經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的辦公、倉(cāng)儲(chǔ)和產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)；二是在投資形式上主要以私募股權(quán)方式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散與穩(wěn)定收益；三是在投資偏好上聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、增值空間與左側(cè)機(jī)會(huì)以尋求抗周期資產(chǎn)投資。

專題研討：多元主體高效協(xié)同，構(gòu)筑不動(dòng)產(chǎn)投資新生態(tài)

01 資金端

提升險(xiǎn)資配置效率，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值挖掘

在長(zhǎng)期戰(zhàn)略配置定位下，保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)注持續(xù)提升，但受制于負(fù)債久期錯(cuò)配、歷史高成本剛性約束、風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制失真三重制約，資本與資產(chǎn)匹配效能有所削弱。破解上述結(jié)構(gòu)性障礙，正成為提升險(xiǎn)資配置效率、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值挖掘的關(guān)鍵命題。曹德云首先系統(tǒng)闡釋了保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資的發(fā)展脈絡(luò)和核心框架，并提出了險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該遵循的主要準(zhǔn)則：一是要堅(jiān)持長(zhǎng)期戰(zhàn)略配置定位，需堅(jiān)守長(zhǎng)期性持有型投資的本質(zhì)，對(duì)標(biāo)國(guó)際上5%-7%穩(wěn)健收益，杜絕短期投機(jī)邏輯；二是要堅(jiān)持優(yōu)中選優(yōu)的高標(biāo)準(zhǔn)，篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在市場(chǎng)深度調(diào)整期聚焦核心區(qū)域的核心城市的核心地段，以穩(wěn)定的租金收益筑牢現(xiàn)金流安全墊；三是要堅(jiān)持多元化投資路徑，包括投資方式的多元化和投資標(biāo)的多元化，借助各種投資工具和載體，實(shí)現(xiàn)有效性、安全性、收益性與流動(dòng)性的有機(jī)平衡。曹德云同步呼吁在政策端要破解兩大瓶頸：不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)與資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因子合理確定，為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)造有利條件；同時(shí)，加速監(jiān)管政策制度的修訂完善，提高適用性、實(shí)用性和操作性，促進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)的合規(guī)實(shí)踐，提升運(yùn)行質(zhì)量。長(zhǎng)城財(cái)富保險(xiǎn)資產(chǎn)管理股份有限公司董事長(zhǎng)魏斌表示，保險(xiǎn)資金投資面臨三重挑戰(zhàn)：第一，在負(fù)債端久期較長(zhǎng)與歷史客戶利益成本較高的雙重鉗制下，中小險(xiǎn)企資產(chǎn)負(fù)債匹配管理嚴(yán)重承壓；第二，存量固收資產(chǎn)經(jīng)歷估值上漲紅利，但新增固收配置利率過低，權(quán)益資產(chǎn)波動(dòng)性仍大，傳統(tǒng)投資路徑覆蓋險(xiǎn)企經(jīng)營(yíng)成本的難度加大；第三，過度的增量思維催生部分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)能過剩導(dǎo)致行業(yè)收益格局惡化。他表示，破局關(guān)鍵在于從追逐增量擴(kuò)張紅利轉(zhuǎn)向存量?jī)r(jià)值深挖，聚焦于經(jīng)營(yíng)可持續(xù)、回報(bào)穩(wěn)定的長(zhǎng)期資產(chǎn)，在利率下行長(zhǎng)周期中鍛造跨期收益韌性。

02 資產(chǎn)端

建立價(jià)值邏輯共識(shí)，激發(fā)存量資產(chǎn)潛能

隨著市場(chǎng)深度調(diào)整，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)：特定資產(chǎn)類別和區(qū)域價(jià)值逐步凸顯，主動(dòng)管理能力在提升資產(chǎn)表現(xiàn)中的作用也愈加關(guān)鍵。面對(duì)這一結(jié)構(gòu)性變化，資產(chǎn)方需強(qiáng)化與資金端在價(jià)值判斷、風(fēng)險(xiǎn)偏好等方面的協(xié)同認(rèn)知，促進(jìn)價(jià)值共識(shí)，提升資本匹配效率。華潤(rùn)置地資產(chǎn)管理部總經(jīng)理郭瑞鋒基于資產(chǎn)方實(shí)踐，剖析當(dāng)前產(chǎn)業(yè)端不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)核心挑戰(zhàn)。一是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下資本持續(xù)沉淀，而公募REITs擴(kuò)募效率不足，顯著延緩資本循環(huán)效能。二是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方與金融資本在風(fēng)險(xiǎn)偏好與價(jià)值認(rèn)知層面存在差異，雙方協(xié)作機(jī)制尚未形成有效銜接。破局關(guān)鍵在于資產(chǎn)方與保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資本持續(xù)碰撞形成共識(shí)，通過價(jià)值邏輯的融合，激活存量時(shí)代的資產(chǎn)潛能。新達(dá)盟下屬投資公司副總裁彭欣從區(qū)域視角出發(fā)，強(qiáng)調(diào)需重估不同城市層級(jí)下資產(chǎn)的回報(bào)邏輯。她指出，三四線城市商業(yè)資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)平緩形成獨(dú)特租金韌性，而核心城市因同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，實(shí)際回報(bào)空間受到顯著壓縮。因此，建議一二三四線組合，可以兼具流動(dòng)性和穩(wěn)定性的優(yōu)點(diǎn)。樂乎集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意則從長(zhǎng)租公寓賽道出發(fā)，進(jìn)一步指出在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，仍存在現(xiàn)金流穩(wěn)健、供需結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)突出的資產(chǎn)類型。他以北京為例，指出北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)具備強(qiáng)需求、弱供給的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，一方面居住需求穩(wěn)定構(gòu)筑天然護(hù)城河，另一方面受資產(chǎn)價(jià)格高企與流動(dòng)性約束影響，核心資產(chǎn)供給稀缺、進(jìn)入門檻高。隨著業(yè)主認(rèn)知轉(zhuǎn)變與納保進(jìn)程加快，為機(jī)構(gòu)資金布局提供關(guān)鍵窗口期。長(zhǎng)城地產(chǎn)總裁堯建剛指出雖然資產(chǎn)表現(xiàn)與宏觀周期高度相關(guān)，但宏觀指標(biāo)與一線運(yùn)營(yíng)常存在體感溫差：資產(chǎn)與資金尚未實(shí)現(xiàn)有效對(duì)接，破局需從宏觀端優(yōu)化周期匹配、微觀端深耕主動(dòng)運(yùn)營(yíng)，并依賴資金方協(xié)同與配套政策體系支撐逐步完善。

03 另類投資新業(yè)態(tài)

實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與資金高效匹配

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)投資宏觀層面進(jìn)入筑底階段，利率與估值“雙低”背景下，形成資本青睞的左側(cè)投資環(huán)境需要預(yù)期修復(fù)以及行業(yè)生態(tài)的搭建。鼎暉投資董事總經(jīng)理孫丹立足全球?qū)嵺`指出，降息周期疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有利于不動(dòng)產(chǎn)升值。當(dāng)前中國(guó)仍處于降息區(qū)間，待經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形成統(tǒng)一預(yù)期，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的投資收益或?qū)⑻嵘?span style="margin: 0px; padding: 0px; border: 0px; font-weight: 700;">盛世神州海外基金總經(jīng)理蘇立早基于跨境投資經(jīng)驗(yàn)指出，利率周期是資產(chǎn)配置決策的關(guān)鍵因素：當(dāng)十年期國(guó)債利率遠(yuǎn)低于資本化率，不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)較易獲取“周期修復(fù)+估值成長(zhǎng)”的雙重收益；而當(dāng)利差變小甚至出現(xiàn)倒掛，投資獲利的難度提升。另類投資在宏觀策略上可尋找基于利差的跨境輪動(dòng)配置機(jī)遇，并結(jié)合主動(dòng)管理培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

未來，不動(dòng)產(chǎn)投資應(yīng)從主動(dòng)管理、資產(chǎn)整合、制度完善三方面發(fā)力，更深、更廣地匹配多元主體需求，構(gòu)建另類投資新生態(tài)。

首先是主動(dòng)管理。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)化、全周期專業(yè)主體培育和產(chǎn)品策略創(chuàng)新，逐步打造系統(tǒng)成熟的資產(chǎn)管理體系，形成對(duì)耐心資本有吸引力的管理模式及生態(tài)。孫丹認(rèn)為，未來需關(guān)注“好資產(chǎn)、好價(jià)格、好結(jié)構(gòu)、好管理人”四大要素：好資產(chǎn)和好價(jià)格層面，可通過強(qiáng)化資產(chǎn)管理能力、引入優(yōu)質(zhì)租戶，提升項(xiàng)目估值；好結(jié)構(gòu)層面，可設(shè)計(jì)靈活的利率轉(zhuǎn)換工具與資產(chǎn)收益保持利差，同步優(yōu)化公募REITs杠桿率、估值、審批等機(jī)制；好管理人層面，應(yīng)在投融管退全周期培育專業(yè)細(xì)分的團(tuán)隊(duì)，吸引耐心資本進(jìn)行長(zhǎng)期投資，加快市場(chǎng)成熟的進(jìn)程。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升提出另類投資需重構(gòu)評(píng)估邏輯與策略框架：一是在周期震蕩、利率下行預(yù)期下，要精細(xì)化估值方法論，從對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的單一增長(zhǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)為同步關(guān)注現(xiàn)金流入變化幅度與利率下降的張口，從而找到定價(jià)錯(cuò)配的機(jī)會(huì)。二是資產(chǎn)選擇上，供給側(cè)出清和破壞較嚴(yán)重而恢復(fù)彈性較弱的資產(chǎn)具有優(yōu)勢(shì)，比如大型購(gòu)物中心、一些核心型的物流資產(chǎn)等。三要構(gòu)建創(chuàng)新策略組合，可設(shè)計(jì)“公募REITs戰(zhàn)配+私募REITs+Pre-REITs”的投資組合并兼顧業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)收益、風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性的均好。四要從立法層面加強(qiáng)管理人地位的確立，培育和甄別各類管理人，特別是權(quán)益型不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的合格管理主體。

其次是資產(chǎn)整合。專業(yè)機(jī)構(gòu)作為連接較高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)與長(zhǎng)期資金的重要樞紐，通過前端風(fēng)險(xiǎn)化解與資產(chǎn)盤活，后端依托REITs及大宗交易通道助力險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)資本高效參與資產(chǎn)價(jià)值重整。品器不動(dòng)產(chǎn)首席執(zhí)行官李根指出，特殊資產(chǎn)領(lǐng)域正迎來戰(zhàn)略窗口期。司法重整加速推進(jìn)，為風(fēng)險(xiǎn)出清提供制度保障，并通過債務(wù)重構(gòu)與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入重塑估值體系；核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加速釋放，法拍與重整成為資本高效介入通道；險(xiǎn)資因久期優(yōu)勢(shì)匹配資產(chǎn)重組周期，但受限于風(fēng)控與決策流程，多為滯后接盤。行業(yè)呼吁其前置參與風(fēng)險(xiǎn)化解，并與產(chǎn)業(yè)資本協(xié)同發(fā)掘價(jià)值重構(gòu)紅利。信達(dá)資本董事會(huì)執(zhí)行委員會(huì)委員姜浙闡釋AMC機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特價(jià)值定位：聚焦困境資產(chǎn)全周期盤活，通過專業(yè)法拍程序、破產(chǎn)重整與困境資產(chǎn)投資等方式化解復(fù)雜債權(quán)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)非標(biāo)資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)化。姜浙表示AMC正成為彌合資產(chǎn)處置斷層的關(guān)鍵樞紐，其專業(yè)疏通能力為險(xiǎn)資等機(jī)構(gòu)投資者創(chuàng)造潔凈資產(chǎn)配置入口。未來希望構(gòu)建跨業(yè)態(tài)協(xié)同生態(tài)，聯(lián)合保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資本為物流、長(zhǎng)租公寓等持有型資產(chǎn)提供重整后價(jià)值釋放通道。中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)北京分公司總經(jīng)理姜德華指出，不良資產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前處于存量博弈與風(fēng)險(xiǎn)出清階段，AMC更加注重發(fā)揮功能性作用，自覺服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)化解，應(yīng)重視三大發(fā)展方向：業(yè)務(wù)邏輯方面，逐步從“低買高賣”的貿(mào)易思維向更加注重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的投資思維轉(zhuǎn)變，成為解決問題資產(chǎn)和問題企業(yè)的主力軍；市場(chǎng)合作方面，AMC在運(yùn)營(yíng)端應(yīng)積極聯(lián)合專業(yè)機(jī)構(gòu)，通過嫁接專業(yè)機(jī)構(gòu)的能力盤活存量物業(yè)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值雙提升；金融創(chuàng)新層面，AMC進(jìn)行資產(chǎn)處置需積極運(yùn)作ABS和REITs等創(chuàng)新工具，構(gòu)建“收購(gòu)-運(yùn)營(yíng)-退出”閉環(huán)。

最后是制度完善。不動(dòng)產(chǎn)投資與金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)制度搭建，是資金與資產(chǎn)高效匹配的關(guān)鍵。益友天元律師事務(wù)所首席合伙人、主任唐海燕從法律視角剖析，不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)信托登記制度的試點(diǎn)是REITs投資制度建設(shè)的重要一環(huán)，將為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)處置提供有力依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，REITs底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理與重整能力提升將打通項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈，促進(jìn)資產(chǎn)和REITs產(chǎn)品的長(zhǎng)期增值，并進(jìn)一步匹配產(chǎn)業(yè)投資人的長(zhǎng)期投資需求。戴德梁行高級(jí)董事、資產(chǎn)證券化負(fù)責(zé)人楊枝表示目前產(chǎn)權(quán)型公募REITs資產(chǎn)估值各項(xiàng)參數(shù)已形成良好梯度，除極特殊情況外，普遍不考慮計(jì)算殘值。另一方面，隨著公募REITs市場(chǎng)的持續(xù)上漲，隱含派息率有所壓縮，而大宗交易市場(chǎng)回報(bào)率仍普遍較高，兩類市場(chǎng)形成差異化的風(fēng)險(xiǎn)收益特征。張其光指出，當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，需求側(cè)支撐銳減，投資性購(gòu)房需求減少，居民購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)弱；供給側(cè)資產(chǎn)過剩有待盤活，上升周期大量資金沉淀為資產(chǎn)，目前存量資產(chǎn)亟需盤活轉(zhuǎn)化為資金。政策應(yīng)從兩方面發(fā)力：一方面，突出政府在存量盤活中的關(guān)鍵作用，加強(qiáng)專項(xiàng)債、再貸款等政策支持，重點(diǎn)支持過剩資產(chǎn)盤活為市場(chǎng)需求充足的長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老社區(qū)及旅居公寓等用途。另一方面，應(yīng)加力推進(jìn)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變、規(guī)劃調(diào)整、稅收減免等基礎(chǔ)性政策完善，并與保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金聯(lián)合優(yōu)化行業(yè)制度，強(qiáng)化資產(chǎn)與資金需求的匹配性。

肖鋼主席作會(huì)議總結(jié)時(shí)指出，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍需發(fā)力提振內(nèi)需、擴(kuò)大有效投資、激發(fā)消費(fèi)潛能。針對(duì)另類投資領(lǐng)域，他提出四大關(guān)鍵發(fā)力方向：一是供需兩端應(yīng)協(xié)力破解優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足與需求抑制的雙向困局；二是存量時(shí)代要從投資思維轉(zhuǎn)向資管思維，提升企業(yè)持有資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的能力；三是加強(qiáng)另類資產(chǎn)與金融體系的聯(lián)動(dòng)，創(chuàng)新、豐富金融工具與產(chǎn)品，突破認(rèn)知繭房并實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)深度、廣度的拓展；四是補(bǔ)齊法律法規(guī)短板，加快出臺(tái)REITs專項(xiàng)條例，逐步明確險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資金的政策框架，從制度上做好迎接另類資管時(shí)代的準(zhǔn)備。文字 | 雷童、郭佩霖